“最高法入库案例为烂尾楼纠纷提供了'同案同判'的强指引，购房者维权有了更稳定的预期。”针对近期备受公众关注的最高人民法院将购房者成功维权案例纳入案例库一事，湖北维力律师事务所合伙人项鸣宇律师在接受《财经杂志》采访时如是强调。此案例被列为各级法院审理类似烂尾楼纠纷的“强参考依据”，为解决长期困扰购房者的“房财两空仍须还贷”难题确立了清晰的司法规则。
一、典型案例：从个案判决到司法指引
2021年底，购房者陆某与当地置业公司签订《商品房买卖合同》，支付首付款43万余元后，通过银行按揭贷款75万元支付剩余房款。截至2024年3月，陆某已偿还贷款19万余元，开发商却逾期4个月未交房且明确表示“无法交付”。法院最终支持陆某解除购房合同及贷款合同的诉求，判决开发商返还首付、承担已还及未还贷款，并支付违约金；银行上诉后，二审法院维持原判。
2025年7月7日最高人民法院发布新入库参考案例——陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案 ，入库编号为：2025-07-2-091-001。其明确指出裁判要旨:
1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。
2. 合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。
此案件的特殊性在于：被纳入最高人民法院案例库，成为各级法院审理同类案件的“强参考依据”。项鸣宇律师指出，“依照《人民法院案例库建设运行工作规程》第十九条~二十二条，入库案例限制了地方各级法院的自由裁量权，对于相似案情应当参照该案件作出判决，这从根本上减少了同案不同判的可能性，为购房者维权提供了稳定的司法预期。”
二、核心争议：贷款合同解除的法律逻辑与实践难题
烂尾楼纠纷的核心矛盾，在于开发商违约导致房屋交付不能时，购房者与银行之间的贷款合同是否应当解除，以及剩余贷款应由谁承担。
《民法典》第五百六十三条明确，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，对方有权解除合同。在商品房买卖中，购房者的核心合同目的是购买房屋，若开发商因自身原因导致房屋烂尾，显然构成“根本违约”，购房者解除购房合同具有法定依据。
实际上，此类案件并不是第一次如此判决，此前一直最具影响力，多次被引用的是（2019）最高法民再245号，被纳入“最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例”中六个案例之首。更早之前，2003版《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已有明确规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”但近年来贷款合同的解除却常存争议。银行多以“贷款合同与购房合同相互独立”为由，主张购房者应继续履行还贷义务。
对此，项鸣宇律师分析：“此次最高法入库案例的裁判逻辑极具参考价值——购房合同是贷款合同的基础，若购房合同因开发商违约解除，贷款合同的‘合同目的’（即通过贷款取得房屋）已落空，理应一并解除。更重要的是，开发商作为房款的实际收受方，承担剩余贷款本息的偿还责任，购房者及时止损，也避免了‘无房仍还贷’的不公平局面。”
实践中，“执行难”是购房者的主要顾虑——若开发商无偿债能力，解除合同可能导致首付与前期还贷成为“沉没成本”。项鸣宇律师坦言：“这一风险的本质是开发商履约能力不足，而非解除合同所致。若不起诉解除合同，购房者将陷入‘持续还贷却永无交房可能’的困境，损失只会不断扩大。”
三、权益平衡：购房者的路径选择与风险防范
面对烂尾楼，购房者在“解除合同止损”与“等待复工交房”之间的选择，需结合项目实际情况综合判断。
（一）“解除合同”的适用场景与操作要点
对于开发商资金链断裂、项目复工无望的情况，解除合同是非全款购房者“及时止损”的理性选择。购房者可直接依据最高法案例确立的规则起诉，要求解除合同并由开发商承担全部贷款责任。但需注意，若开发商已进入破产程序，解除合同后购房者的债权可能从‘消费者优先受偿权’转为‘一般债权’，受偿率可能降低。因此，起诉前需通过调查明确开发商资产状况，必要时申请财产保全，尽可能保障后续执行。”
（二）“等待交房”的可行性与实践策略
在政府相关政策支持下，部分烂尾楼被列入保交楼或白名单项目，通过政府协调、资金纾困等方法，这些项目有望重启。在此类情况下，购房者可以积极参与组织，通过主张延期交房的违约金、信息公开、违法查处等方式与开发商接洽，促使开发商积极复工交房。
“保交楼”政策之前，大量判例普遍将疫情延期造成的交房期限延后90天左右。考虑了疫情延期，加上期限后仍严重超过合同明确的交付日期，法理上法官显然应当支持购房者解除的诉讼请求。项鸣宇律师分享了一起他几年前代理过的案件：“在‘保交楼’政策力度最大期间，虽没有烂尾，但严重延期，按照合同明确约定的条款，显然购房者有权解除合同且赔偿违约金，但法官迫于压力以败诉风险来劝撤诉，当事人最后选择了撤诉，不解除合同，等交房。又过了一年后终于交房。”这为购房者提供了另一种现实可行的思路。
律师点睛：项鸣宇律师认为，这个案例入库的释放的积极信号，其意义远超个案判决本身。
关联索引：
《中华人民共和国民法典》 第565条、第566条、第577条、第585条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (法释[2003]7号，法释[2020]17号）第20条、第21条
一审：江苏省盐城市亭湖区人民法院 （2024)苏0902民初3226号民事判决(2024年6月24日)
二审：江苏省盐城市中级人民法院（2024）苏09民终4784号民事判决(2024年10月30日)
陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案
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